Forstwert-Wertberechnung: Verkehrswert
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."1
Preise| 1. Bodenwert | |
| Anpassung landwirtschaftlicher Kaufpreise zu einem Waldbodenwert2 (Basis) | 50 € |
| incl. Recherche forstlicher Vergleichsfälle2 (Zusatz) | 150 € |
| 2. Bestandeseinzelwert | |
| bis 1 ha | 50 bis 75 € |
| 1 bis 10 ha | 75 bis 200 € |
| 10 bis 100 ha | 200 bis 300 € |
| 100 bis 1000 ha | 300 bis 500 € |
| ab 1000 ha | 0,5 €/ha |
| 3. Verkehrswert | |
| bis 10 ha | 50 € |
| 10 bis 100 ha | 75 € |
| ab 100 ha | 100 € |
| Kosten-Beispiele für eine Verkehrswert-Wertberechnung: | |
| 1,5 ha - Parzelle mit Basisleistung Boden: | 50 € (1.) + 81,94 € (2.) + 50 € (3.) = 181,94 € |
| 85 ha - Liegenschaft mit Basisleistung Boden: | 50 € (1.) + 283,33 € (2.) + 75 € (3.) = 408,33 € |
| 1700 ha - Betrieb mit Zusatzleistung Boden: | 150 € (1.) + 850,00 € (2.) + 100 € (3.) = 1100,00 € |
2 ohne bei Gutachterausschüssen und Landwirtschaftsämtern ggf. extern entstehenden Kosten
Aufgrund einer nur relativ geringen Anzahl forstlicher Grundstückstransaktionen mit gewissen Anteilen ungewöhnlicher Kaufpreise (Notverkäufe, Treuhandwald, jagdlicher Hintergrund, steuerliche Gesichtspunkte etc.) ist das Marktgeschehen auf dem forstlichen Grundstückssektor nur wenig transparent. Vergleichsfälle scheiden zu dem meist auch deshalb von vornherein aus, weil die Bewertungsobjekte nicht hinreichend ähnlich sind, da Wald in seiner räumlichen Ausbildung und strukturellen Zusammensetzung überwiegend einzigartig ist und das inhomogene Produkt Holz normalisierbare Wertgrößen nur bedingt zulässt.
Zwischen dem tatsächlichen Wertpotential und einem nicht hinreichend abgesicherten, aber schnell zitierten üblichen Kaufpreis für Wald können leicht Differenzen entstehen, die eine unabhängige, individuelle und qualitätsgesicherte Wertberechnung mit steigender Größe des Bewertungsobjektes ratsamer machen. Die mittels der Forstwert-Wertberechnung entstehende Verkehrswertempfehlung basiert gleichermaßen für Waldgrundstücke, forstliche Liegenschaften und Forstbetriebe auf dem Abgleich von Sachwert (Waldeinzelwert) und Ertragswert (Waldwirtschaftswert bzw. Waldrentierungswert) zum von SCHMALENBACH3 bezeichneten Mittelwert (Praktikerverfahren).
Prof. Dr. H.-J. WEIMANN (Biebertal) erklärt SCHMALENBACH auf folgende Weise: "Traditionell wird der Verkehrswert zwischen Einzelwert und Ertragswert orientiert. Nach SCHMALENBACH soll es der Mittelwert sein. Warum? Warum nicht? Wenn man nicht sicher ist, ob und inwieweit eine der beiden konkurrierenden Erwägungen wichtiger als die andere ist, bleibt gleiches Gewicht auf beiden Seiten."4
Bei der individuellen Forstwert-Wertberechnung zur Bestimmung des Verkehrswertes werden die Ergebnisse unter Waldbodenwert und Bestandeseinzelwert übernommen und einer Ertragswertberechnung zugeführt. Der Reinertrag wird auf Basis des Nachhaltigkeitsprinzips kalkuliert sowie unter Anpassung normaler Verhältnisse (Normalwald) an das Bewertungsobjekt durch Berücksichtigung der Altersverschiedenheit und aller wertrelevanten Unterschiede (WEIMANN-Formel5). Der auf diesem Wege entstehende Jahresüberschuss, dessen Ertrags- und Aufwandsparameter einer ordnungsgemäßen Forstwirtschaft und aktuellem Standard der forstbetrieblichen Praxis entsprechen, wird mittels der multiplikativen Methode mit dem inflationsbereinigten Kapitalmarktzinssatz zum Ertragswert kapitalisiert, in dem für die plausible Annuität Reinertrag ein vernünftiges Vielfaches gebildet wird.
1 § 194 BauGB
3 Prof. Dr. Dr. h.c. mult. Eugen Schmalenbach 1873-1955, Begründer der anwendungsorientierten Betriebswirtschaftslehre
4 Weimann, H.-J. (2007): Arten forstlicher Werte, Wertermittlungsforum 3/2007, S. 101-104
5 Mantel, W.: Waldbewertung, BLV Verlagsgesellschaft, München 1982, S. 62
Verkehrswert
Die aus einer Forstwert-Wertberechnung resultierende Verkehrswertempfehlung ist für viele Bewertungsfälle die zweckmäßigste Produktlösung und gleichermaßen für Waldgrundstücke, forstliche Liegenschaften und Forstbetriebe geeignet.
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